W przedwojenne kamienice warto inwestować

2014-08-24, Zakład Gospodarki Mieszkaniowej

Z Pawłem Jakubowskim, dyrektorem Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, rozmawia Robert Borowy

- Na temat programu ,,KAWKA’’ w ostatnich tygodniach powiedziano niemal wszystko. Mnie jednak interesuje reakcja mieszkańców, którzy na preferencyjnych warunkach mogą skorzystać z tego programu. Czy wszyscy zgodzili się na rezygnację ze starych pieców węglowych na rzecz nowoczesnego ogrzewania swoich mieszkań?

- Jeżeli ktoś był przyzwyczajony od 30 lat nosić z piwnicy węgiel na trzecie czy czwarte piętro to trudno z dnia na dzień przekonać go do znacznego poprawienia komfortu życia. Dlatego nie ukrywam, że pierwsze spotkania z wspólnotami do łatwych nie należały. Przyjęliśmy zasadę, że tylko poprzez szczegółowe wyjaśnianie, na czym polega program możemy przekonać mieszkańców Nowego Miasta do zrobienia dużego kroku cywilizacyjnego. Dużo informacji przekazaliśmy również przez środki masowego przekazu i wszystkie te działania przyniosły oczekiwany skutek. Ludzie zaczęli dyskutować pomiędzy sobą, wymieniać uwagi oraz słali liczne zapytania do nas. Jeszcze nie wszyscy dojrzeli do podjęcia decyzji na tak, ale myślę, że to tylko kwestia czasu.

- Co stanowi największą barierę w przekonaniu tych najbardziej niezdecydowanych?

- Problem, jak zawsze, rozbija się o pieniądze. Na początku mnóstwo pytań dotyczyło kosztów, jakie trzeba ponieść na montaż instalacji. Kiedy wyjaśniliśmy, że będzie to zaledwie 25 procent całej inwestycji, do tego płatne przez siedem lat w ramach funduszu remontowego, od razu zyskaliśmy akceptację prawie wszystkich wspólnot. Teraz jest kłopot z wyceną corocznych kosztów. Doskonale rozumiem te obawy, ponieważ my również nie jesteśmy w stanie dokładnie określić miesięcznej stawki za metr kwadratowych. Mogę powiedzieć tylko tyle, że podłączyliśmy kilka budynków przy ul. Kosynierów Gdyńskich i Mickiewicza. Mieszkańcy nie kryją zadowolenia, a z naszych wyliczeń wynika, że przy takiej zimie, jaką mieliśmy ostatnio, ten koszt wahał się w granicach 3 zł miesięcznie za metr kwadratowy, oczywiście płatne przez cały rok. Ale przecież jedni wolą mieć cieplej i wtedy zapewne będą płacili trochę więcej, inni dobrze czują się przy niższej temperaturze, wówczas mogą zapłacić mniej. Duże znaczenie ma też stan techniczny budynków. W tych ocieplonych koszty są niższe. Drożej wszędzie będzie przy ostrych zimach, które czasami do nas zaglądają, ale wtedy przy opalaniu węglem również trzeba więcej tego opału zużyć. Pamiętajmy też, że piece wymagają ciągłych konserwacji, nowa instalacja ciepłownicza wystarczy na długie lata.

- Za wyższy komfort trzeba jednak płacić więcej. Niedawno znajomi powiedzieli mi, że oszczędności z palenia węglem są iluzoryczne, gdyż nikt nie liczy wielomiesięcznej pracy włożonej w przywóz opału do piwnicy, codziennego noszenia wiaderek z węglem do domu i samego palenia w piecu…

- … A ja dodam kolejny istotny koszt, mianowicie przy paleniu w piecach bardzo trudno jest utrzymać wyrównaną temperaturę w mieszkaniu, co potem nie wpływa pozytywnie na zdrowie. Myślę, że nie ma co porównywać tutaj tych dwóch spraw. Zresztą ci mieszkańcy, którzy jeszcze wahają się doskonale wiedzą, że przedstawiona im oferta jest korzystna. Wiedzą również, że poprzez likwidację pieców będą mieli więcej miejsca w mieszkaniach, mogą również przyłączyć się do instalacji z ciepłą wodą. Przeprowadziliśmy ponad trzysta spotkań z wspólnotami i z każdym kolejnym tygodniem mieszkańcy coraz bardziej przekonują się do zaproponowanej im oferty.

- Panie dyrektorze, w niektórych miastach, jak choćby w Krakowie, wprowadzono zakaz palenia w piecach węglem. Może zdarzyć się, że również kiedyś Gorzów zostanie objęty takim zakazem i ci, którzy dzisiaj zrezygnują z udziału w programie, potem pozostaną na lodzie?

- Program pilotażowy ,,KAWKA’’ jest na lata 2014-2017. W tym czasie realizujemy zadanie montażu instalacji w budynkach i podłączenia do sieci ciepłowniczej. Nie chciałbym tu rozprawiać na temat pojedynczych mieszkańców a bardziej wspólnot, bo to one decydują o przyłączeniu się do programu. Jeżeli jakaś wspólnota nie wyrazi zgody, ale po roku zmieni zdanie, to być może jeszcze ,,załapanie’’ się na program. Kiedy minie jednak 2017 rok to już nie skorzysta z przysługującej 75-procentowej ulgi. Natomiast co do ewentualnych zakazów to nie potrafię powiedzieć co będzie za kilka lat. Wiem natomiast, iż w całej Polsce dąży się do ograniczenia emisji zanieczyszczenia powietrza i nie wiem, czy nie zostaną wprowadzone na przykład odgórne przepisy zakazujące palenia w piecach.

- A co z pojedynczymi mieszkańcami, którzy nie chcą przystąpić do programu?

- Nie ma problemu. Jeżeli wspólnota wyrazi zgodę to pojedynczy mieszkaniec może nie wyrazić zgody na montaż instalacji w jego mieszkaniu. Przy czym taki lokator musi wiedzieć, że jak zdecyduje się za jakiś czas na podłączenie instalacji to już na własny koszt.

- To na dzisiaj, ilu mieszkańców mogących uczestniczyć w programie wyraziło zgodę na podłączenie się do miejskiej sieci ciepłowniczej i kiedy ruszą pracę inwestycyjne?

- Właśnie rozpoczął się etap przetargowy na dokumentacje techniczne. Prace instalacyjne powinny ruszyć w przyszłym roku, a całość ma zostać zakończona w 2017 roku. Co do ilości, to na chwilę obecną jest to ponad 80 procent wspólnot mieszkaniowych.

- I co, w 2018 roku nie zobaczymy nad dachami kamienic w śródmieściu kłębów czarnego i trującego dymu?

- Mam nadzieję, że nie. Musimy wykorzystać daną nam szansę.

- Ile w Gorzowie mamy kamienic, które znajduje się na tyle w fatalnym stanie, że niebawem trzeba będzie je wyburzyć?

- W zasobach naszego zakładu znajduje się około 1200 budynków, z czego 80 procent są to budynki przedwojenne. Do wyburzenia na obecną chwilę przewidzianych jest 27 kamienic. Pozostałe znajdują się w takim stanie, że warto w nie inwestować.

- Jaki jest pomysł prowadzenia tych inwestycji, skoro wspólnoty nie są w większości w stanie wyłożyć dużych pieniędzy na odbudowę licznych przecież detali architektonicznych, a konserwator zabytków nie zgadza się na prostsze remonty elewacji?

- Z opowiadań rodziców pamiętam, jak w latach 60. podczas remontów wielu kamienic zbijano detale architektoniczne, niszczono pilastry i remontowo je na ,,płasko’’. Efekt jaki jest, każdy widzi. Z budynku zabytkowego zostawały – mówiąc popularnie – nici. Nie kryję, że jestem przeciwnikiem takich działań, bo skoro mamy coś ładnego, należy to zachować. Z drugiej strony rzeczywiście problemem są środki finansowe potrzebne do remontów. Zwykłe ocieplenie nieruchomości łącznie z obróbkami blacharskimi i z obrobieniem balkonów to około 150 zł za metr kwadratowy. W przypadku remontów kamienic posiadających różne detale ten koszt rośnie nawet do 600 złotych.

- To skąd wziąć te środki finansowe?

- Przyznaję, że największym kłopotem jest brak programów rewitalizacyjnych i to stanowi pewien problem. Cały obszar śródmieścia, podobnie jak część Zawarcia, jest wpisany do rejestru zabytków. Można więc korzystać ze środków znajdujących się w puli miejskiego konserwatora zabytków. Są one jednak mocno ograniczone, trudno też wszystko scedować na miasto. W mojej ocenie najwięcej do zrobienia mają wspólnoty. Jeżeli nie stać ich na remont elewacji powinny skupić się na remontach pozostałych części, bo wówczas łatwiej będzie im pozyskać środki zewnętrzne. I tak też się dzieje. Przykłady kamienic przy ul. Armii Polskiej 22, Krzywoustego 9 i 10 pokazują, że można wspólnymi siłami coś zrobić. Wspólnoty wyremontowały wszystko co mogły, a konserwator wspomógł ich finansowo w remoncie elewacji frontowych.

- W zasobach ZGM znajduje się sporo wolnych mieszkań, które wymagają jednak remontów. Czy rodziny, które mają prawo do komunalnego lokalu, mogą otrzymać takie mieszkanie bez kolejki w zamian za wyremontowanie mieszkania we własnym zakresie?

- O wszelkie szczegóły należy dopytywać się w wydziale spraw społecznych, gdyż on jest uprawniony do przyznawania mieszkań, jak też prowadzi listy oczekujących. Mogę natomiast potwierdzić, że istnieje możliwość szybszego otrzymania lokum w zamian za jego remont i wiem, że ludzie korzystają z takiej możliwości. Jako ZGM również prowadzimy remonty wolnych lokali, które następnie trafiają do osób z listy przygotowanej przez wspomniany wydział.

- Biuro Zamiany Mieszkań działa już kilka lat i zapewne wszyscy zainteresowani doskonale orientują się czym ono się zajmuje. Ile tych zamian mieszkań już było?

- Od początku działania biura, czyli od 2009 roku do końca 2013 roku mieliśmy 124 zamiany, czyli rozwiązaliśmy 248 problemów, gdyż każda zamiana niesie w sobie korzyść dla dwóch rodzin. Pomimo, że biuro działa kilka lat nie wszyscy wiedzą o takich możliwościach, dlatego cały czas staramy się informować dłużników, że istnieje szansa na wyjście z kłopotów poprzez zamianę mieszkania.

- Z czego najczęściej biorą się kłopoty niektórych lokatorów?

- Z różnych przyczyn. Jedni mają chwilowy zastój związany na przykład z nagłą utratą pracy i oni starają się jak najszybciej znaleźć nowe zatrudnienie i spłacić należności czynszowe. Inni z kolei nagle zostają sami, mają duży metraż, ale nie wyobrażają sobie, żeby mieli po iluś tam latach opuścić mieszkanie, do którego się przyzwyczaili. Nie mogą też liczyć na dodatek mieszkaniowy i popadają w kłopoty. Staramy się dotrzeć zwłaszcza do tej drugiej grupy ludzi i namówić do zamiany. Nie chcemy dopuścić do sytuacji zbyt dużego zadłużenia, gdyż wtedy pojawiają się naprawdę spore kłopoty z jego spłatą. Owszem, zdarzają się przypadki, właśnie niedawno taki mieliśmy, że udaje się doprowadzić do zamiany mieszkań przy zaległości dochodzącej do 70 tysięcy, ale to była wyjątkowa sytuacja. Dlatego zachęcam wszystkich dłużników, żeby dokładnie przeanalizowali źródło swoich kłopotów, możliwości ewentualnej spłaty, ale przede wszystkim własne potrzeby lokalowe. Skoro ktoś nie musi mieszkać na 100 metrach, wystarczy mu 40 metrów, niech rozważy propozycję zamiany. W bazie danych mamy ponad 300 mieszkań, jest więc w czym wybierać.

- Kto z kim może zamienić mieszkania?

- Przynajmniej jedna strona musi mieć lokal komunalny, druga może mieć prywatny. Biuro Zamiany Mieszkań nie jest typową firmą zajmującą się nieruchomościami, ale też nie jest jednostką windykacyjną. Najważniejszym celem działania biura jest poprawa warunków mieszkaniowych, dlatego pośredniczy ona również w przypadkach, kiedy żadna ze stron nie posiada zaległości wobec administratora. Dlatego zachęcam również do korzystania z usług biura lokatorów, zdaniem których nie ma sensu dalsze utrzymywanie dużego metrażu i wolą mniejszy. Albo chcą zmienić otoczenie, dzielnicę. Jesteśmy otwarci na pomoc.

- Jaka jest skala zadłużenia mieszkańców wobec Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej?

- Jest to na pewno problem rosnący, lecz w porównaniu do innych miast nie aż tak dramatyczny. Za ubiegły rok poziom windykacji od najemców lokali komunalnych wyniósł blisko 90 procent, co oznacza, że zaległości sięgają w granicach 10 procent. Inaczej rozkłada się to w przypadku właścicieli. Zaległości wynoszą niespełna trzy procent. Niestety, w przypadku najemców w większości przypadków są to zaległości trudne do ściągnięcia. Nie płacą głównie osoby, które trafiły do nas z innych jednostek administracyjnych, gdyż zostały eksmitowane. Gmina nie ma żadnego wpływu na ten stan rzeczy. Jeżeli ktoś otrzymuje wyrok eksmisyjny z uprawnieniem do lokalu socjalnego, to obowiązek wykonania tego wyroku spada na gminę. Uważam, że to spółdzielnie powinny martwić się za swoich członków, a nie przerzucać problem na miasto.

- Oznacza to, że do waszych zasobów trafia coraz biedniejszy najemca?

- Tak i przez osoby nie płacące tworzy się zadłużenie, a ktoś koszty musi pokrywać. I rozkłada się to na pozostałych mieszkańców. Jeżeli mamy możliwość to odcinamy dany budynek na przykład od wody, ale są to pojedyncze przypadki.

- Zapewne są ludzie, którzy nie płacą, bo z różnych powodów ich na to nie stać. Ale są rodziny uchylające się z jakiś innych powodów od płacenia czynszu. Co w takim przypadku?

- Nie prowadzimy statystyk dotyczących tych, którzy rzeczywiście mają problemy z płatnościami i tych, którzy się uchylają. W przypadku tej drugiej grupy kłopot tkwi najczęściej w tym, że mają one nielegalne dochody i wiedzą, że komornik nie jest w stanie nic z nich ściągnąć. Staramy się jednak prowadzić takie działania, żeby również od nich ściągnąć jakiekolwiek zaległości. W 2013 roku przekazaliśmy ponad 1300 spraw do komornika, z czego umorzył on 800 spraw ze względu na brak możliwości skutecznej egzekucji. Nie oznacza to, że te zaległości nagle zniknęły z rejestru. W przypadku najtrudniejszych spraw kierujemy je do firmy windykacyjnej i w ubiegłym roku odzyskaliśmy kwotę ponad 50 tysięcy złotych. Nie jest to może dużo, ale gdybyśmy nic nie zrobili nie mielibyśmy złotówki. Na ściągnięcie zadłużeń, nawet tych nierealnych na dzisiaj, mamy dziesięć lat i co rusz będziemy do nich powracać. Bywa jednak, że zgłaszamy informacje o zadłużeniu do Biura Informacji Gospodarczej i nagle okazuje się, że dłużnicy przestraszeni wpisaniem na listę Krajowego Rejestru Długów regulują swoje zobowiązania. Na 755 skierowanych spraw aż 85 procent zakończyło się po naszej myśli. Nie trafiają tam wszyscy, lecz wybieramy zawsze dłużników o krótkoterminowych zobowiązaniach.

- Od roku działa Program Realizacji Świadczeń Wzajemnych, w ramach którego dłużnicy mogą odpracować zaległości czynszowe. Czy jest w ogóle zainteresowanie takim działaniem?

- Jest, choć początkowo trudno było zachęcić ludzi do odpracowania swoich zaległości. Dzisiaj jest już łatwiej. Najważniejsze, żeby w trudnej chwili mieć tą szansę zarobienia pieniędzy na spłacenie zaległości czynszowych. I w ubiegłym roku przez okres pięciu miesięcy zgłosiło się do nas 61 osób, a wartość wykonanej przez nich pracy wyniosła 18 tysięcy złotych. Natomiast przez pięć miesięcy bieżącego roku liczba ta podwoiła się, co oznacza, że chętnych jest coraz więcej.

- Kto może uczestniczyć w tym programie?

- Tylko dłużnicy będący najemcami i zalegający nam za opłaty mieszkaniowe minimum za okres 6 miesięcy. Jeżeli chodzi o zakres prac, są to prace porządkowe takie jak sprzątanie klatek, lokali użytkowych, odśnieżanie ulic zimą, grabienie liści jesienią, porządkowanie strychów z gabarytów, itd. Przewidziane są też drobne prace biurowe. Wszystkie są dokładnie wycenione.

- I na koniec, w nawiązaniu do pożaru jednej z kamienic przy ul. 30 Stycznia i prowadzonych kontroli bezpieczeństwa. Jakimi wnioskami zostały one zakończone?

- Muszę tu wszystkich uspokoić, zwłaszcza tych mieszkańców, którzy narzekali na dzikich lokatorów, że nie znaleźliśmy osób postronnych zajmujących puste lokale, piwnice czy strychy. Oczywiście czasami może coś takiego się zdarzyć, dlatego prosimy w takich sytuacjach o kontakt. Zrobiliśmy również porządek z gabarytami i innymi łatwopalnymi śmieciami, ale tu również proszę o informacje, jeżeli ktoś zauważy takie porzucone materiały. Zachęcam również do wystawiania niepotrzebnych gabarytów w dni poprzedzające ich usuwanie przez firmę wywozową. Harmonogram kursów znajduje się na stronie internetowej Związku Celowego Gmin MG-6.

- Dziękuję za rozmowę.