Przywilej i obowiązek właściciela

2015-02-05, Zakład Gospodarki Mieszkaniowej

Wspólnota Mieszkaniowa to związek wszystkich Właścicieli lokali w budynku. Powstaje z mocy prawa poprzez sprzedaż, czyli wyodrębnienie prawa własności, pierwszego lokalu w budynku należącym pierwotnie np. do dewelopera, gminy bądź Skarbu Państwa. Nie ma przy tym znaczenia, czy zbywane są mieszkania, czy lokale użytkowe. Każdy członek wspólnoty ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Tym samym powinien przynajmniej raz w roku wziąć udział w zebraniu Właścicieli.

W dużych wspólnotach mieszkaniowych, powstających w budynkach obejmujących ponad siedem lokali, zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej zobowiązany jest zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku. Musi to uczynić przed końcem pierwszego kwartału. Gdyby zaś tego nie zrobił, to może, a nawet powinien zwołać tego rodzaju spotkanie dowolny członek wspólnoty, czyli każdy właściciel mieszkania lub lokalu użytkowego.

W małych wspólnotach (do 7 lokali włącznie) nie ma konieczności stosowania metod kierowania sprawami wspólnymi właściwymi dużej wspólnocie. Dlatego nie ma też obowiązku zwoływania dorocznych zebrań właścicieli. Mogą się oni porozumiewać w sposób mniej sformalizowany. Jeżeli jednak zechcą, to i im wolno stosować zasady zapisane z myślą o dużych wspólnotach w ustawie o własności lokali.

Celem tzw. zebrania rocznego jest ocena pracy Zarządcy, któremu zarząd powierzono, poprzez wysłuchanie jego sprawozdania, udzielenie mu absolutorium za działania w roku ubiegłym oraz określenie planu gospodarczego i wysokości opłat na rok następny. Warto na zebraniu zwrócić uwagę na proponowane przez Zarządcę działania w nadchodzących miesiącach, a często dotyczące remontów, modernizacji, finansowania przyszłych inwestycji poprzez zaciągnięcie kredytu czy też innych ważnych spraw mających wpływ na komfort mieszkania. Uczestnicząc w zebraniu mamy bezpośredni wpływ na wszystkie sprawy poruszane na zebraniu, możemy wnioskować o zmianę treści uchwał lub proponować wykonanie innych czynności niż te, które zostały przedstawione. Na zebraniu powinni być obecni właściciele lub ich pełnomocnicy. Niestety w momencie nieobecności sami pozbawiamy się takiej możliwości. Na zebraniu padają również odpowiedzi na zadawane pytania, a wątpliwości mieszkańców są wyjaśniane. Bardzo ważne jest to, że Zarządca nie może samodzielnie zadecydować o wielu sprawach, które reguluje Ustawa o własności lokali, a podejmowane uchwały są wyznacznikiem planu działania na najbliższy rok. Trzeba pamiętać, że poprzez obecność na zebraniu mamy wpływ na to jak będą wyglądały poszczególne pozycje budżetowe, czyli tak naprawdę na wysokość proponowanych przez Zarządcę miesięcznych opłat (zaliczek na eksploatację oraz fundusz remontowy). Obok tzw. zebrań rocznych, których odbycie jest obligatoryjne, zarząd lub zarządca może zwoływać w razie potrzeby zebrania na wniosek właścicieli lokali. Zebranie jest zwołane prawidłowo, jeżeli wszyscy właściciele lokali zostali o nim powiadomieni co najmniej tydzień przed terminem zebrania.

Warto zaznaczyć, iż w przypadku gdy Właściciel z określonych powodów sam nie może uczestniczyć w zebraniu (np. wyjazd, stan zdrowia, podeszły wiek) może ustanowić swojego pełnomocnika, który będzie głosował w jego imieniu. Pełnomocnika ustanawia się na podstawie art. 98 Kodeksu cywilnego. Może to być każdy, a do jego ustanowienia wystarczy forma pisemna - nie jest konieczne ustanawianie pełnomocnictwa u notariusza, nawet w przypadku zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Projekt pełnomocnictwa jest każdorazowo załączany do zawiadomienia o zebraniu, w którym podany jest również proponowany harmonogram zebrania.

Podsumowując, uczestnictwo w zebraniu jest przywilejem, a zarazem obowiązkiem każdego Właściciela lokalu. Choć nasz pojedynczy głos może wydawać się mało istotny, to jednak ostateczny kształt głosowanych uchwał i decyzje podejmowane na zebraniu są na tyle znaczące dla perspektyw jakości naszego życia w budynku, że warto poświecić chwilę czasu dla swojego i wspólnego dobra.

Mariusz Kołcz

Fot. Piotr Koch