Właściciel we Wspólnocie Mieszkaniowej – prawa i obowiązki

2015-03-18, Zakład Gospodarki Mieszkaniowej

W momencie kupna lokalu wchodzącego w skład Wspólnoty Mieszkaniowej nowy właściciel staje się jej członkiem - nabywając prawa i obowiązki związane z aktem własności. Treść praw i obowiązków właściciela lokalu we Wspólnocie Mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali, a w zakresie przez nią nie uregulowanym – Kodeks cywilny.

Do podstawowych praw właściciela lokalu należą:

korzystanie i rozporządzanie własnym lokalem w granicach określonych prawem, zasadami współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem danej nieruchomości, bez zgody pozostałych właścicieli lokali,
posiadanie udziału w nieruchomości wspólnej (prawo nierozerwalne z własnością lokalu, tzw. współwłasność przymusowa),
pobieranie pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej do wielkości posiadanego w niej udziału (np. pożytki wynikające z wynajmu ściany budynku na cele reklamowe),
współkorzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem,
współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną,
kontrola działalności zarządcy,
możliwość zwołania zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej na wniosek 1/10 ogółu właścicieli lokali,
określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
możliwość zaskarżenia uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej; każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub gdy w inny sposób narusza jego interesy. Na wytoczenie powództwa ma tylko 6 tygodni. Liczy się je od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
decydowanie o nieruchomości wspólnej w ramach posiadanego w niej udziału we wszystkich sytuacjach przekraczających zwykły zarząd, do których należą w szczególności:
- ustalenie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną,
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na: nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej; ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tych robot budowlanych, rozporządzenie nim; zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
- zbycie nieruchomości,
- wytyczenie powództwa przeciw właścicielowi lokalu, który zalega z opłatami (zaliczki na koszty zarządu nieruchomością i fundusz remontowy), narusza porządek domowy itp. Podstawą takiego kroku są zapisy Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi sprzedanego lokalu nie przysługuje lokal zamienny, a z pieniędzy uzyskanych za sprzedaży lokalu należy uregulować zobowiązania wobec Wspólnoty.
- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanych więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w tych nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych.

Do podstawowych obowiązków właściciela lokalu należą:

ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do wysokości posiadanego w niej udziału,
utrzymywanie lokalu w należytym stanie (remontowanie, sprzątanie itd.),
przestrzeganie porządku domowego,
odpowiedzialność za zobowiązania Wspólnoty Mieszkaniowej do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej,
współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną,
powstrzymanie się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości wspólnej lub innych lokali,
zezwolenie na wstęp do lokalu w sytuacjach prawem przewidzianych, np. przeprowadzenie remontu i konserwacji, usunięcie awarii, wyposażenie budynku w dodatkowe instalacje,
współdziałanie z innymi właścicielami lokali w ochronie wspólnego dobra,
przeprowadzanie konserwacji i remontów części wspólnych, jak też usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej celem ochrony przedmiotu współwłasności
i zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym.

Podsumowując, zachęcamy właścicieli do uczestnictwa we wszystkich zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej, gdyż jest to przywilejem, a zarazem obowiązkiem każdego Właściciela lokalu. Warto na zebraniu zwrócić uwagę na proponowane przez Zarządcę działania w nadchodzących miesiącach, często dotyczące remontów, modernizacji, finansowania przyszłych inwestycji poprzez zaciągnięcie kredytu czy też innych ważnych spraw mających wpływ na komfort mieszkania. Uczestnicząc w zebraniu mamy bezpośredni wpływ na wszystkie sprawy poruszane na zebraniu, możemy wnioskować o zmianę treści uchwał lub proponować wykonanie innych czynności niż te, które zostały przedstawione. Choć nasz pojedynczy głos może wydawać się mało istotny, to jednak ostateczny kształt głosowanych uchwał i decyzje podejmowane na zebraniu są na tyle znaczące dla perspektyw jakości naszego życia w budynku, że warto poświecić chwilę czasu dla swojego i wspólnego dobra.

Mariusz Kołcz

Fot. Piotr Koch