W celu zapewnienia poprawnego działania, a także w celach statystycznych, serwis wykorzystuje pliki cookies. Korzystając z serwisu wyrażasz zgodę na przechowywanie cookies na Twoim komputerze. Zasady dotyczące obsługi cookies można w dowolnej chwili zmienić w ustawieniach przeglądarki. [rozumiem. zamknij okno] x
 
Jesteś tutaj » Home » Zakład Gospodarki Mieszkaniowej »
Celiny, Ireneusza, Niny , 15 grudnia 2019

Zebrania wspólnot mieszkaniowych

2013-03-18

Wspólnoty mieszkaniowe, którymi zarządza i administruje Zakład Gospodarki Mieszkaniowej odbywają  właśnie doroczne zebrania. To ważny moment w życiu każdej wspólnoty, gdyż na tych zebraniach zapadają najważniejsze decyzje odnoszące się nieruchomości, którą zamieszkują.

Na dzień 31.12.2012 r., Zakład Gospodarki Mieszkaniowej zarządzał i administrował 958 wspólnotami mieszkaniowymi:

-   907 wspólnotami mieszkaniowymi w budynkach mieszkalnych z udziałem gminy,

-     3 wspólnotami mieszkaniowymi z udziałem gminy w budynkach niemieszkalnych,

-   47 wspólnotami mieszkaniowymi w budynkach mieszkalnych bez udziału gminy – forma zlecona,

-    1 wspólnotą mieszkaniową w budynkach niemieszkalnych bez udziału gminy – forma zlecona.

Raz w roku zarządcy (zarządy) mają obowiązek zwoływania zebrań swoich wspólnot mieszkaniowych. Takie zebrania odbywają się w pierwszym kwartale każdego roku. Współpraca właścicieli jest podstawowym elementem w dobrym zarządzaniu nieruchomością, a coroczne zebrania służą nadzorowaniu zarządzania częścią wspólną nieruchomości. To mieszkańcy najlepiej znają problemy związane z życiem w budynku. Bez ich współuczestnictwa właściwe zarządzanie nieruchomością wspólną jest niemożliwe.

Obecnie przeprowadzono już zebrania z około połową Wspólnot Mieszkaniowych, pozostałe zostaną przeprowadzone w terminie do dnia 31.03.2013r. 

Obowiązkiem zarządu wspólnoty jest prawidłowe powiadomienie właścicieli o planowanym zebraniu w ustawowym terminie, zaś samo zebranie może odbyć się także po 31 marca. Zawiadomienie musi zawierać termin zebrania, jego miejsce i porządek obrad. Istotne jest zachowanie terminu – zawiadomienie powinno nastąpić przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Jeżeli zarządzający nie zwoła zebrania w ustalonym terminie, uprawnionym do tego jest każdy z właścicieli. Dla ważności zebrania nie ma znaczenia frekwencja – możliwe jest także uzupełniające oddanie głosów w drodze ich indywidualnego zbierania.  

Przedmiotem corocznego zebrania powinny być wszystkie istotne dla danej wspólnoty kwestie, w tym obligatoryjnie (art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali): uchwalenie rocznego planu gospodarczego, omówienie zarządu nieruchomością wspólną, ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządcy oraz podjęcie uchwał w przedmiocie udzielenia mu absolutorium, podejmowanie uchwał remontowych, prowadzenia ewidencji finansowej.

Co to jest roczny plan gospodarczy?

Każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać roczny plan gospodarczy, w którym zawarte będą planowane wydatki na nadchodzący rok. Zawiera on planowane na nadchodzący rok koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i koszty zaplanowanych prac remontowych. Plan taki jest budowany w oparciu o rozliczenie finansowe mijającego roku i jest przedstawiany na zebraniu członków wspólnoty celem jego uchwalenia. Przygotowanie i przedstawienie rocznego planu gospodarczego należy do obowiązków zarządu wspólnoty.

W jaki sposób powinno się odbywać głosowanie we wspólnocie?

Zasadą przewidzianą w art. 23 ust. 2 ustawy jest to, iż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali (w przypadku dużej wspólnoty - co najmniej osiem lokali), liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Dodatkowo, zgodnie z ust. 2a tego artykułu, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

W świetle art. 19 ustawy do wspólnot mieszkaniowych składających się z nie więcej niż siedmiu lokali tzw. małe wspólnoty, zastosowanie znajdują przepisy kodeksu postępowania cywilnego oraz kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności (art. 195 – 212 oraz 220 – 221), zgodnie z którymi m.in.:

-   Nie ma obowiązku powoływania zarządu,

-   Uchwały przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą być podejmowane jednomyślnie,

-   Pozostałe uchwały podejmowane zwykłą większością głosów,

-  Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy  z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd,

- Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Jak przebiega głosowanie nad uchwałami?

Zgodnie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903) – uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek głosować, bo odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. Właściciela lokalu nie można jednak zmusić do udziału w zebraniu wspólnoty.

W razie braku zgody wymaganej większości zarząd lub zarządca, (któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego) mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu, z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia – uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.