Jest część ludzi, która nie płaciła, nie płaci i nie będzie płacić

2017-08-22, Zakład Gospodarki Mieszkaniowej

Z Pawłem Jakubowskim, dyrektorem Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w Gorzowie, rozmawia Renta Ochwat

- Panie dyrektorze 12 lat pracy jako dyrektor, 20 lat w ogóle pracy w firmie i perspektywa taka, że odchodzi pan z Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej. Co się stało?

- Przez te 20 lat jakiegoś tam doświadczenia nabrałem. Pracowałem na różnych stanowiskach, bo i w dziale technicznym, byłem zastępcą dyrektora, a wcześniej byłem kierownikiem Administracji Domów Mieszkalnych nr 3. Akurat tak się złożyło, że dostałem propozycję innej pracy, w sektorze prywatnym. Przemyślałem ofertę, przyjąłem ją i z końcem września odchodzę z tej pracy.

- Przyszła praca jest także związana z mieszkalnictwem?

- Tak, związana z mieszkaniówką i zarządzaniem.

- Panie dyrektorze z perspektywy tych 20 lat pracy, co jest najtrudniejsze w zarządzaniu miejską substancją mieszkaniową?

- Przede wszystkim najważniejszym jest mieć dobry zespół ludzi. Taki, żeby była dobra komunikacja miedzy ludźmi, żeby pracownikom chciało się chcieć, żeby chcieli pracować, żeby czuli, że praca to nie tylko odsiedzenie ośmiu godzin a potem do widzenia i już mnie nic nie obchodzi, żeby czuli, że ta praca jest pewnego rodzaju misją. Może nie wszyscy to czują, ale na pewno kadra kierownicza przez te lata już się nauczyła takiej postawy i już inaczej podchodzi do mieszkańców. Jeśli chodzi o samą substancję komunalną, to trzeba powiedzieć, że jest to zasób bardzo trudny. Trzeba pamiętać, że to jest ponad tysiąc budynków, które mają ponad 100 lat. I tu jest problem ze wszystkim. Te budynki, przynajmniej w części, dochodzą do kresu swoich możliwości, ponieważ budynki mają granice wytrzymałości obliczone na około właśnie 100-150 lat. Proszę zauważyć, że te budynki nie dość, że nie idą do rozbiórki, ale przez te lata zyskały nową jakość. Większość przecież udało się zmodernizować, docieplić, zrewitalizować. Jednym słowem, wyglądają ładniej niż kilkanaście lat temu. W trakcie tych lat mojej dyrekcji była jedna przełomowa decyzja, jaką podjąłem. To był rok 2007, to było naprawdę ważne, bo to była rzecz, którą podjąłem sam ze swoją zastępczynią, panią Marią Góralczyk-Krawczyk i wbrew wszystkim pracownikom.

- Jaka to była decyzja?

- Było to wprowadzenie indywidualnych rachunków na poszczególne wspólnoty mieszkaniowe.

- Co to znaczy?

- Do 2007 roku był jeden rachunek, na który wpłacali czynsze wszyscy mieszkańcy. Był jeden rachunek bankowy i było tylko rozliczenie papierowe. Od 2007 roku zmieniło się to w taki sposób, że każda wspólnota mieszkaniowa ma dwa rachunki bankowe, czyli generalnie zamiast tylko jednego rachunku zrobiło nam się ich 2 tysiące. W praktyce wygląda to tak, że jest umowa z kominiarzem, ale nie jedna na cały zasób, a z tysiącem wspólnot. Tak samo ze wszystkimi mediami. Na zwykły język to się przekłada tak, że każdy budynek ma swój własny rachunek w banku. Każda wspólnota jest odrębnym podmiotem prawnym.

- Dlaczego tak?

- Dlatego, że wspólnoty stały się partnerem banków, partnerem w pozyskiwaniu środków na remonty i inne zmiany, prawdziwym podmiotem gospodarczym, czyli jeśli wspólnota podjęła decyzję o remoncie, to mogła zaciągnąć taki kredyt. Do 2007 roku nie było takiej możliwości, ponieważ stroną nie była wspólnota a Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. Ta decyzja była ogromną rewolucją i naprawdę bardzo długo pracownicy nie kochali mnie za ten krok. Dostarczyłem im bowiem całą masę dodatkowej pracy. Ja wiedziałem, że to jest dobry krok i dobrze, że miałem wsparcie w osobie mojej zastępczyni. Razem ciągnęliśmy ten wózek. Wiedzieliśmy, że jest to dobre, bo to miało dać pewnego kopa, dać możliwości.

- I jak to się przełożyło na życie?

- Byłem przekonany, że jak tylko wprowadzimy te zmiany, to wspólnoty ruszą z kopyta. Ale niestety, tak się nie stało. Pierwsze budynki, które zaczęły coś robić, były przy ul. Broniewskiego, tam namówiliśmy wspólnotę na zaciągnięcie kredytu na inwestycję wartą około 500 tys. zł. Zmodernizowaliśmy ten budynek i myślałem, że inni pójdą tym śladem. Ale niestety, tak się nie stało. Musieliśmy namawiać kolejne wspólnoty, trochę to trwało, ale się udało. I obecnie z 1200 budynków około 300 jest już po procesie termomodernizacji. Dlatego uważam, że to przełomowa rzecz w skali kraju. Nie wszystkie miasta zdecydowały się na takie rozwiązanie, ponieważ to jest dużo, dużo więcej pracy. Ale trzeba było to zrobić, bo to dało korzyści mieszkańcom, miastu. To była także korzyść wizerunkowa. Podkreślam, że wiem tym, że pracownicy mają znacznie więcej pracy. Ale takie rozwiązanie stworzyło naprawdę wielkie możliwości dla wspólnot.

- Znaczy to też, że gdyby nie ta decyzja, to nie byłoby programu KAWKA?

- Dokładnie tak. Każda wspólnota to odrębny podmiot prawny. I w programie KAWKA partnerami są poszczególne wspólnoty, ale w imieniu których występuje zarządca, czyli Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. Podobnie jest zresztą z innymi programami, do których przystępują wspólnoty. Tak, jak choćby „Mieszkać lepiej”, do którego podchodzi pond 40 wspólnot. Uważam, że ta decyzja o rozdzieleniu wspólnot była najlepszą, jaką nam się udała przeprowadzić. Jako ciekawostkę powiem, że kiedy przeprowadzaliśmy postępowanie przetargowe w imieniu wspólnot właśnie w tym 2007 roku na prowadzenie kont bankowych i wygrał bank PKO SA. W jednym momencie bankowi przybyło 2 tys. klientów, czyli 2 tys. rachunków. Rozmawiałem z ówczesnym dyrektorem i usłyszałem, że centrala w Warszawie go wezwała na rozmowę i dostał zadanie, że w przyszłym roku ma mu przybyć jeszcze więcej klientów. No i dłuższą chwilę zajęło dyrektorowi, aby wyjaśnić całą sprawę i powiedzieć, że to jednorazowy taki przypływ. Inna rzecz, że jak założyliśmy te rachunki, to bank wcale nie był przekonany do wspólnot.

- Dlaczego?

- Ponieważ w mniemaniu banku to nie był pewny klient. Musieliśmy dość długo z bankami negocjować, żeby udzielały kredytów termomodernizacyjnych, remontowych czy inwestycyjnych. Trzeba było przekonywać, że wspólnoty płacą regularnie. I w trakcie dwóch czy trzech lat zmieniło się podejście do wspólnot. Banki zaczęły udzielać kredytów, zobaczyły, że to się zwyczajnie opłaca. I docieplenie budynku dziś, to nie jest tylko zwyczajnie docieplenie, to była cała długa i niekiedy czasochłonna procedura, żeby do tego doprowadzić.

- Panie dyrektorze, zasób komunalny, to są kamienice, ale to są ludzie. Tajemnicą nie jest, że spora część mieszkańców obszaru komunalnego, to ludzie niezamożni i na dodatek roszczeniowi. Jak się zarządza takim zasobem?

- Nie ukrywam, że to jest specyficzny klient. To nie są ludzie, którzy nabyli mieszkanie na własność. To ludzie, którzy otrzymali mieszkania z miasta, można powiedzieć, że prawie za darmo. Jednak zdecydowana większość najemców płaci w terminie czynsze i to są dobrzy mieszkańcy. Ale jest też spora część bardzo roszczeniowych właśnie. Oznacza to, że nie dają nic od siebie. Nie chcą naprawiać stolarki okiennej, podłóg, remontować innych rzeczy. Oczywiście część zadań należy do właściciela, a część do najemcy, lokatora. No i tu zaczynają się trudne rozmowy. Ale i z takimi ludźmi też sobie dajemy radę.

- A zdarzają się tacy klienci, którzy przychodzą do pana i mówią, że trzeba pomalować okno, więc przyszli po farbę?

- Oczywiście, że tak. Zdarzają się tacy klienci, że przychodzą i mówią, że okno się źle zamyka, więc proszę podregulować zawiasy, pomalować okna czy drzwi, no i w akcie swojej łaski taki lokator sam to zrobi, ale trzeba mu dać właśnie puszkę farby. Takich ludzi nie jest dużo, ale jednak się jeszcze zdarzają. I trzeba dodać, że regularnie co tydzień, co dwa przychodzą po tę puszkę farby.

- Ale z drugiej strony widać, że te mieszkania w starych kamienicach na Nowym Mieście czy Zawarciu zaczynają się cieszyć popularnością.

- Fakt. Nie jest tak, że Zawarcie to jakaś upośledzona dzielnica. Coraz więcej ludzi decyduje się na mieszkanie właśnie tam. Ludzie z centrum czy innych osiedli chcą się przenieść na Zawarcie, bo blisko do centrum, a dzielnica nie jest niebezpieczna. Chyba skończył się mit o niebezpiecznej okolicy. Na Zakanalu też dobrze się mieszka.

- Kiedyś przecież mówiono, że Kwadrat jest niebezpieczną okolicą, co to już jest miejską legendą.

- Fakt. Obecnie Kwadrat jest modernizowany. Poza tym przez KAWKĘ podnieśliśmy wartość mieszkań na Nowym Mieście. Jednym słowem, coraz lepiej się tam mieszka.

- No to słów parę o KAWCE. Jakie opinie docierają do pana właśnie na ten temat? Bo dwa moduły są zakończone i dobiega końca trzeci, ostatni.

- Opinie w zdecydowanej części są bardzo pozytywne. Ale zdarzają się opinie, że to nie jest tanie. Co jest oczywiście prawdą, bo to nie jest tanie. Trzeba mieć świadomość, że te stare budynki nie do końca mają taką izolację, jak nowe. Mieszkania w nich są wysokie, często nie można obniżyć sufitów ze względu na okna. Ale przecież tak czy inaczej zimą mieszkania trzeba ogrzewać. A węgiel przecież kosztuje. Trzeba też pamiętać, że w tych mieszkaniach są takie pomieszczenia, w których nigdy nie było ciepło, jak kuchnie czy przedpokoje. A teraz jest równomierna temperatura w mieszkaniu, co jest komfortem. Niezadowoleni mogą być tylko ci mieszkańcy, którzy wykonali na własny koszt etażowe ogrzewanie. Bo ono jest bardzo drogie. Namawiamy tych ludzi, aby jednak się włączyli do miejskiego ciepłociągu.

- Są głosy z miast, które mają problemy ze smogiem, że zazdroszczą nam KAWKI. Czy ten program jest nowatorski, czy też staje się powszechny?

- Wrócę do kwestii tych indywidualnych kont wspólnotowych. To właśnie one sprawiły, że przeprowadzenie programu KAWKA stało się możliwe. Były dwa sposoby podejścia do tematu. Można było powiedzieć – Kochane wspólnoty, macie jakiś fundusz, my się dorzucimy i radźcie sobie sami. Tak zrobiono w Krakowie i efekt jest żaden. U nas to my, ZGM, wzięliśmy na siebie ciężar obróbki dokumentów koniecznych do przeprowadzenia inwestycji i ciężar pilotowania tego tematu. Wiedziałem, że jeśli my tego nie zrobimy, to wspólnoty same tematu nie udźwigną. No i znów dołożyłem pracy swoim pracownikom, ale efekt jest.

- A co się przez tych 12 lat szefowania ZGM nie udało?

- Bolączką moją jest windykacja. Przez te lata wypróbowaliśmy wszystkich metod ściągania opłat. Bo bezpośrednio się z mieszkańcami kontaktujemy, wpisujemy do Krajowego Rejestru Długów, mieliśmy firmę windykacyjną, mamy Biuro Zamiany Mieszkań. Ale stosujemy też eksmisje do pomieszczeń tymczasowych, a jednak dług narasta.

- Mówimy o zadłużeniu mieszkańców wobec miasta?

- Tak, bo ZGM nie ma żadnych długów. Trzeba jasno powiedzieć, że za ZGM, za instytucją budżetową miasta, nie ma już nic. Oznacza to, że jeśli są eksmisje z TBS, spółdzielni mieszkaniowych czy zasobów prywatnych, to ci ludzie trafiają do zasobu komunalnego, czyli do zasobu miasta. My mamy tych najtrudniejszych klientów, którzy nie płacą. I mimo wszelkich starań i tysiąca spraw sądowych, niestety windykacja kuleje. Choć z drugiej strony trzeba przyznać, że jest na niezłym poziome, bo jest na poziomie 90 procent odzysku. Ale 10 procent stale jest nie do odzyskania. Teraz jest to około 3 mln zł przyrostu co roku. Obecnie zadłużenie mieszańców wobec miasta to 54 mln zł. To jest wszystko – zaległość podstawowa plus odsetki. Myślę, że to będzie bardzo ciężko odzyskać.

- Z czego to wynika, że ludzie nie płacą czynszów?

- Jest część ludzi, która nie płaciła, nie płaci i nie będzie płacić. Tak robił dziadek, ojciec i teraz następne pokolenie. Owszem, są wyroki eksmisyjne, ale do lokali socjalnych, które musi zapewnić miasto. A jeśli takich lokali nie ma, a nie ma, to zadłużeni nadal mieszkają w tych lokalach. Ja mógłbym na tę chwilę podać kilkadziesiąt rodzin, które właśnie tak mają, że nie płacą. Dochody mają, ale nie płacą, bo po co. Nie ma tu skutecznego rozwiązania, bo prawo nie daje skutecznych metod. Miasto musi zapewnić lokatorom lokale. I tu jest właśnie ten problem.

- Dziękuję za rozmowę i życzę powodzenia w nowym miejscu pracy.