Wspólnota czyli właściciele mają głos we własnych sprawach

2019-02-17, Zakład Gospodarki Mieszkaniowej

Raz do roku wspólnoty decydują, co będą robić w swoich kamienicach. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej zaczyna sezon spotkań. Ma co robić, bo wspólnot jest około tysiąca.

- Zarządzamy 945 wspólnotami mieszkaniowymi i zgodnie z ustawą o własności lokali, mamy obowiązek się z nimi spotkać nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Jako zarządca rozliczamy się z pobranych zaliczek i poniesionych kosztów na budynku. Wspólnoty są we wszystkich pięciu Administracjach Domów Mieszkalnych na terenie całego miasta. Sezon na spotkania to właśnie luty i marzec – tłumaczy Paweł Nowacki, dyrektor Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej.

Wspólnota zaczyna się od jednego

Wspólnota powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciel podmiotu tj., kiedy w kamienicy należącej do miasta zostanie wykupione choćby tylko jedno mieszkanie. Wówczas w jednym budynku pojawia się dwóch właścicieli, którzy nabywają uprawnienia, ale także spoczywa na nich obowiązek utrzymania nieruchomości, jednym słowem muszą się dogadać w ważnych kwestiach dotyczących budynku. – Zgodnie z ustawą mamy do czynienia z dwoma rodzajami wspólnot, „małymi”, czyli takim do siedmiu lokali i „dużymi”, czyli takimi, gdzie liczba lokali przekracza siedem – mówi dyrektor ZGM.

W przypadku małych wspólnot wszystkie decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu dotyczące budynku muszą być podejmowane jednomyślnie. Natomiast w przypadku dużych wspólnot decyduje większość członków wspólnoty.

Remont, dach, inwestycje

Właściciele decydują o wszystkim, co dotyczy części wspólnych w danej kamienicy. – Oznacza to, że od ich działań i ustaleń zależy czy zostanie wykonany remont dachu, elewacji, klatki schodowej czy innych rzeczy jak instalacje. Bo to właściciele przecież płacą za wszystkie inwestycje, proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości. Również wspólnota decyduje o sposobie sfinansowania robót i tym samym o zaciągnięciu kredytu na wykonanie tych prac – obrazowo wyjaśnia dyrektor ZGM. I dodaje, że w budynkach w których funkcjonują wspólnoty a zarządza właściwa Administracja Domów Mieszkalnych, wszelakie kwestie formalne jak przygotowanie niezbędnych uchwał, wniosku wraz z uzyskaniem kredytu, wystąpienie do organów celem uzyskania niezbędnych zgód i decyzji na wykonanie zaplanowanych prac, jak i sam przetarg w celu wyłonienia wykonawcy przygotowują pracownicy administracji.

Najlepszym przykładem, jak działają wspólnoty będzie choćby podjęcie decyzji o przyłączeniu swoich budynków do centralnego ogrzewania w ramach zakończonego programu KAWKA. – To wspólnoty na specjalnie zwoływanych zebraniach decydowały, czy chcą się podłączyć. Zdecydowana większość podjęła decyzję na tak, ale były pojedyncze nieruchomości które nie były zainteresowane – mówi Paweł Nowacki. Powody w takich sytuacjach niejednokrotnie bywały różne. A to wspólnota nie chciała niszczyć wyremontowanej zabytkowej klatki schodowej, a to właściciele mieli własny, działający systemy ogrzewania ale często była to materia związana z finansowaniem robót. – Nie zmuszaliśmy nikogo. Każda wspólnota jest autonomiczna i rządzi się sama – podkreśla Paweł Nowacki.

Raz do roku, albo i nie

Na zebraniach sprawozdawczych ADM rozlicza się z członkami wspólnoty z pobranych zaliczek i ze wszystkich działań, jakie w minionym roku zostały przeprowadzone. – Poza tym przyjmujemy plan finansowy na przyszły rok oraz ustalamy wspólnie co będzie realizowane. Przede wszystkim zapadają decyzje remontowe – mówi dyrektor ZGM.

Okazuje się, że w skali całego miasta są już takie wspólnoty, gdzie nie ma potrzeb remontowych, ponieważ już wszystko jest tam zrobione. Jednak spora część budynków wymaga znacznych nakładów remontowych czy poprawy infrastruktury.

- Zasadniczo wszystkie spotkania rozliczeniowe musimy odbyć do 31 marca. Jednakże w praktyce zebrania ze wspólnotami prowadzimy przez cały rok – mówi dyrektor ZGM.

roch