Co może właściciel, a co może najemca

2019-04-12, Zakład Gospodarki Mieszkaniowej

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej administruje olbrzymim zasobem lokalowym. Część z nich jest własnością komunalną, a część to własność prywatna. Każdy z użytkujących ma pewne prawa i obowiązki.

- Dobrze jest wiedzieć, co kto może w swoim lokalu, bo każdy ma jakieś określone obowiązki – mówi Paweł Nowacki, dyrektor Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, którego poprosiliśmy o wytłumaczenie tych zagadnień.

Wspólnota mieszkaniowa to...

- Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, są to zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe, wyodrębnione i niewyodrębnione (np. stanowiące własność gminy). Powstaje automatycznie z mocy prawa z chwilą ustanowienia odrębnej własności (sprzedaży) jednego lokalu – mówi Paweł Nowacki. I dodaje, że mamy dwa rodzaje wspólnot – „małą” do siedmiu lokali włącznie i „dużą” – powyżej siedmiu lokali.

Mała rządzi się zasadami określonymi w Kodeksie Cywilnym dla współwłasności, zgodnie z którymi do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli (jednomyślność). W dużej decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu podejmowane są poprzez podjęcie stosownej uchwały, która zapada większością głosów liczoną według udziałów.

Prawa właściciela lokalu

Prawa i obowiązki właściciela lokalu oraz korzystanie z części wspólnych nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem reguluje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Prawo: do posiadania lokalu, korzystania z niego, wynajmowania, sprzedaży, korzystania z części wspólnych nieruchomości zgodnie z jego przeznaczeniem w taki sposób, aby nie utrudniać z korzystania innym właścicielom, pożytków i innych przychodów, współdecydowania i ustalania wysokości opłat za lokal, realizacji remontów na budynku.

I obowiązki właściciela

Natomiast właściciel ma obowiązek: ponosić wydatki związane z jego lokalem, utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem części wspólnych, uczestniczenia w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Wydatki ponoszone są w stosunku do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej. Udział został określony w akcie notarialnym przy nabyciu na własność lokalu.

- Jest to stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Do kosztów zalicza się wydatki na remonty i konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody, windę, antenę zbiorczą, ubezpieczenie, utrzymanie porządku i czystości, rachunków bankowych, wynagrodzenie zarządcy – tylko w części dotyczącej nieruchomości wspólnej – wylicza Paweł Nowacki.

- Właściciele mają ogromny wpływ na stan techniczny i wizualny swojego budynku poprzez wykonywanie remontów, tj. pokrycia dachowego, elewacji, instalacji czy klatki schodowej, jak również zagospodarowania przestrzeni zewnętrznej wokół budynku poprzez wyrównanie terenu, wykonaniu dojść, ścieżek, nasadzeń, posianiu trawy czy montażu ławek i miejsc gdzie można odpocząć – dodaje dyrektor ZGM.

A zarządca to…

Zarządca nieruchomości – czyli kompleksowa obsługa nieruchomości. Zarządca kieruje sprawami wspólnoty i reprezentują ją na zewnątrz w kontaktach z osobami trzecimi i instytucjami. Odpowiada za prawidłowe regulowanie płatności w ich imieniu, funkcjonowanie od strony formalnej po bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej: remonty, porządek i czystość czy dbanie o bezpieczeństwo użytkowania poprzez zlecanie obowiązkowych przeglądów budowlanych budynku. Wspomaga pracę zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Winien posiadać odpowiednie cechy takie jak komunikatywność czy otwartość.

roch