Administrator musi pogodzić dwie funkcje.

2018-04-19, Zakład Gospodarki Mieszkaniowej

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej występuje w dwóch rolach. Jako zarządca nieruchomości wspólnotowych oraz reprezentuje miasto jako właściciela lokali komunalnych w danych wspólnotach.

- Często trudno jest wytłumaczyć ludziom, na czym polega zarządzanie nieruchomością wspólną w budynku wspólnotowym i naszą rolę w charakterze przedstawiciela miasta we wspólnotach – mówi Paweł Nowacki, pełniący funkcję zastępcy dyrektora Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej. Obecnie ZGM administruje 1192 budynkami, pod opieką ma 969 wspólnot oraz administruje 223 budynkami w pełni gminnymi. Jesteśmy największym zarządcą na rynku lokalnym.

Paweł Nowacki przypomina, że wspólnota powstaje z chwilą, kiedy w budynku dochodzi do wykupienia pierwszego lokalu. Wówczas z mocy prawa zawiązuje się wspólnota, która następnie powinna powołać zarząd, a następnie wybrać sobie administratora, który będzie zarządzał częściami wspólnymi – klatkami schodowymi, korytarzami w piwnicach, poddaszami.

- W przypadku powierzenia nam zarządzania nieruchomością, ZGM występuje jako zarządca ale także reprezentuje miasto – właściciela lokali gminnych. W imieniu miasta administruje majątkiem komunalnym, czyli lokalami gminnymi i tym, co się tam dzieje. Na ten cel mamy odrębny budżet. Z drugiej strony zarządza częściami wspólnymi nieruchomości i tym, co się dzieje w budynku. Prace te są zlecane w uzgodnieniu z współwłaścicielami – mówi Paweł Nowacki.

Okazuje się bowiem, że w kontekście wspólnoty mieszkaniowej miasto jest jednym z właścicieli w danej nieruchomości – takim samym jak Kowalski czy Nowak.

ZGM jako zarządca pełni rolę doradczą, ponieważ ostateczne decyzje należą do właścicieli. - Interes wspólnoty – ogółu mieszkańców jest dla nas najważniejszy – zaznacza Paweł Nowacki.

Wszelkie postanowienia dotyczące budynku wspólnotowego, ustalamy z współwłaścicielami. Oczywiście uwzględniamy przy tym oczekiwania mieszkańców lokali komunalnych, którzy wnoszą opłaty czynszowe i chcą aby poprzez remonty podnosić komfort zamieszkiwania. Owo ustalanie odbywa się na zasadzie rozmowy i wspólnej decyzji, która często jest kompromisem wszystkich stron. I poprzez zarządzanie musimy pogodzić te wszystkie interesy – tłumaczy Paweł Nowacki.

Prościej tę sytuację można wyjaśnić na konkretnym przykładzie. Jeśli w kamienicy trzeba wymienić instalację elektryczną w częściach wspólnych np. klatka schodowa, to administrator opracowuje całą dokumentację, oszacowuje koszty robót, przeprowadza procedurę wyboru wykonawcy i podczas prac wymienia ową instalację. W przypadku tych samych robót w lokalach należących do miasta, czyli komunalnych koszty w całości pokrywa miasto, natomiast właściciel mieszkania musi to zrobić we własnym lokalu na swój koszt. Podobnie jest z innymi pracami. Jeśli w mieszkaniu trzeba wymienić piec, to za wymianę tego pieca płaci ZGM. To jest koszt i prace, które należą do wynajmującego, czyli w tym przypadku do miasta. Zapewnienie ogrzewania leży po stronie właściciela. I nie obciąża tymi kosztami pozostałych współwłaścicieli w danej nieruchomości. Podobnie jest ze stolarką okienną, drzwiową i podłogami dla przykładu. To też wszystko jest po stronie właściciela.

Jeśli taki sam piec zostanie wymieniony w mieszkaniu wykupionym, to za jego wymianę płaci właściciel. Podobnie z tymi innymi naprawami. Podobnie jest z wymianą instalacji grzewczej czy elektrycznej.

- Mieszkańcom czasami trudno zrozumieć ten mechanizm, ale właśnie na tym polega rola właścicielska, jak i administratora, jaką pełni ZGM – mówi Paweł Nowacki.

roch