Bardzo duża skłonność do inwestowania w mieszkania

2017-07-04, Nasze rozmowy

Z Justyną Łukaszewicz, prezes Nieruchomości Wielkopolski i ekspertki od spraw nieruchomości, rozmawia Renata Ochwat

- W Gorzowie od pewnego czasu jest tak, że ubywa mieszkańców, a przybywa mieszkań. Jak pokazują liczby: w 2014 roku mieszkało tu 124 tysiące osób, w 2015 było ich 123 tysiące, a w tym samym czasie liczba budowanych mieszkań w przeliczeniu na 10 tys. mieszkańców wzrosła o cztery. Jak wytłumaczyć taki fakt?

- Niewątpliwie tym, że poziom materialny ludzi wzrasta. I to, co kiedyś było funkcjonującym modelem zamieszkiwania, czyli w systemie wielorodzinnym, wielopokoleniowym, w tej chwili, dzięki bogaceniu się społeczeństwa, zaczyna się zmieniać. I choć jest mniej mieszkańców w mieście, to i tak zmniejsza się liczba osób zamieszkujących pojedyncze mieszkania.

- Dlaczego tak się dzieje?

- Przede wszystkim dostępność kredytów mieszkaniowych jest większa. Obecnie oferta jest bardzo bogata. I stąd wynika ta, moim zdaniem bardzo prawidłowa tendencja, że buduje się nowe mieszkania.

- Ale z drugiej strony widzi się wszędzie w mieście bardzo wiele banerów z napisami – Wynajmę mieszkanie, sprzedam mieszkanie. A jednak nowych mieszkań przybywa. Wystarczy popatrzeć na gorzowski Manhattan czy choćby centrum.

- Z mojego doświadczenia wynika, że Polacy bardzo lubią inwestycje w nieruchomości. Większość tych mieszkań, które są anonsowane na wynajem, są to mieszkania kupowane jako pewna lokata kapitału. Forma inwestycji. Tak samo jest z gorzowianami, bo akurat taki rodzaj lokowania kapitału lubią wszyscy. Nieruchomości to jest pewien konkret, a nie jakiś wirtualny zapis bankowy. To coś, co pozostanie niezależnie od zawirowań politycznych i tego, co się w może wydarzyć w gospodarce. Stąd, zwłaszcza w niepewnych czasach, jest u ludzi bardzo duża skłonność do inwestowania w nieruchomości. Pytanie, co się potem dzieje z pieniędzmi w ten sposób ulokowanymi?

- No właśnie, co?

- Jest pewna grupa osób, która boi się wynajmować własne mieszkania, choć jest ustawa o ochronie praw lokatora. Trzeba bowiem wiedzieć, że wynajem lokalu to jednak czynność obarczona dość wysokim ryzykiem. Ale jest część właścicieli, którzy uważają, że należy zarabiać na zainwestowanym kapitale. Dlatego po zakupie mieszkania i nieprzeznaczeniu go na własne potrzeby, naturalnym krokiem staje się jego wynajęcie.

- W Gorzowie od pewnego czasu widać ruch taki, że ludzie wyzbywają się starych mieszkań i przeprowadzają do nowo wybudowanych. Czy wynika to z faktu, że stare mieszkania, te w kamienicach są mało atrakcyjne?

- W Gorzowie jeszcze nie ma takiego silnego trendu, który jest bardzo zauważalny w innych miastach, takich jak Poznań, Kraków czy Warszawa, gdzie jest bardzo dużo firm trudniących się rewitalizacją starych kamienic, ale w sposób taki kompleksowy i mądry.

- Co to znaczy?

- Jeśli przywróci się dawną świetność takim obiektom, to znaczy zedrze się nagromadzone przez lata warstwy tynku, odkryje się przepiękne zdobienia, często secesyjne, robione przez starych mistrzów, jak dla przykładu na gorzowskim Nowym Mieście, a z drugiej strony te kamienice się zmodernizuje, wprowadzi się współczesną infrastrukturę – miejskie ciepło, miejska ciepła woda, a będzie to zrobione mądrze i z wdziękiem, to takie obiekty są mocno poszukiwane na rynku. Obecnie zauważalne jest, że takimi mieszkaniami interesuje się duża grupa ludzi w wieku lat między 30 a 40. Tacy ludzie właśnie uwielbiają mieszkać w takich kamienicach. Oczywiście o ile te budynki są przystosowane do współczesnych standardów mieszkaniowych.

- W Gorzowie jednak buduje się bardzo dużo nowych bloków. Czy to nie jest nadpodaż przestrzeni mieszkalnej? Albo przynajmniej początek tego procesu?

- Z pewnością tak. Przecież każdy rynek się w jakimś momencie przegrzewa. Myślę jednak, i to nie jest tylko moje zdanie, że w Polsce jeszcze przez najbliższych parę lat tej nadpodaży nie będziemy mieć. Choćby z tego prostego powodu, od którego zaczęłyśmy naszą rozmowę. W Gorzowie spada liczba mieszkańców, a rośnie liczba oddawanych mieszkań. Bo my ciągle mamy wysoką przeciętną liczbę osób mieszkających w jednym mieszkaniu. Tu jest duża przepaść między normą europejską a stanem w Polsce. Jak podaje w swoich opracowaniach Michał T. Wilczek, przeciętnie w polskich mieszkaniach, a myślę, że Gorzów nie jest tu jakimś wyjątkiem, mieszka 3,82 osoby, w takich Czechach jest to 2,4 osoby, na Litwie 2,7 osoby a w Niemczech 2,1 osoby. Jak widać, różnice są znaczne. Powtórzę, że raczej w ciągu kilku najbliższych lat i przy w miarę stabilnej gospodarce nadpodaż nam zwyczajnie nie grozi. Co nie znaczy, że kiedyś taki problem może wystąpić.

- No dobrze, to za co ludzie kupują te wciąż powstające mieszkania? Za gotówkę, za kredyty?

- I tak, i tak. Z moich obserwacji wynika, że sporo ludzi kupuje za gotówkę. Jeszcze do niedawna było tak, że 20 procent kupowało za gotówkę, pozostali za kredyt, a obecnie jest pół do pół.

- No to kolejna kwestia. Jakie mieszkania cieszą się większym wzięciem? Te z rynku pierwotnego czy z drugiej ręki?

- I te i te drugie mają swoich zdeklarowanych zwolenników. Rynek wtórny ma często jedną ważną zaletę, jeśli chodzi o nieruchomości. To są lokalizacje, adresy, które często są niepowtarzalne. Natomiast rynek pierwotny to są zwykle lub bardzo często blokowiska, które są pozbawione duszy, jak na przykład gorzowski Manhattan czy osiedle Staszica. To takie anonimowe miejsca do mieszkania. A z drugiej strony przy tak zintensyfikowanej zabudowie cena takiego mieszkania, właśnie już na rynku pierwotnym jest znacznie niższa niż ciekawych obiektów gdzieś w centrum. To jest zawsze gra pomiędzy tym co się ma, a co się chce uzyskać.

- Ja mam nieodparte wrażenie, że ludzie zaczynają uciekać z miasta, bo wolą mieszkać pod. Ludzie kupują lub budują domy gdzieś tam pod większymi miastami.

- Taka tendencja była, jest i będzie. To prawda, ludzie lubią mieszkać w domach, bo jest to synonim pewnego sukcesu. Ale z drugiej strony zauważa się u nas ten sam trend, który ma miejsce na całym świecie, czyli mimo wszystko powrót do miasta. Logistyka życia przy mieszkaniu daleko poza miastem jest zwyczajnie trudna.

- Co się kryje pod tym sformułowaniem?

- No choćby dowożenie dzieci do szkoły, do tego dochodzą zajęcia popołudniowe. Wyjścia do kina dzieci, wyjścia do teatru dorosłych, życie towarzyskie dzieci, życie towarzyskie dorosłych, do tego dochodzą zakupy i inne podobne sprawy. No i to wszystko powoduje, że trzeba w samochodzie spędzać bardzo wiele czasu i tracić go na ciągłe dojazdy. A jeśli założyć, że te miejsca są na ogół kiepsko skomunikowane, to ten czas się wydłuża. A kto chce stać pół życia w korkach? I jeśli można znaleźć ciekawe, fajne mieszkanie w mieście, gdzie już coraz częściej włodarze miast dbają o tereny rekreacyjne, to w tym momencie ta tendencja będzie się nasilać. Ludzie zaczną wracać do miasta.

- Bardzo dziękuję.